干货 || 物业公司生态园接管验收方案(适用所有物业接管)

生态园接管验收方案

目 录

接管验收方案………………………………………………………………………………2

验收不合格项处理作业指导书……………………………………………………………7

接管验收标准………………………………………………………………………………8

接管验收资料清单…………………………………………………………………………11

接管验收对各施工单位的基本要求………………………………………………………13

接管验收物料准备…………………………………………………………………………14

附录：各类验收表格

接管验收资料移交登记表…………………………………………………………………15

生态园接管验收表（室内建筑部分）……………………………………………………16

生态园接管验收表（室内电气部分）……………………………………………………17

生态园接管验收表（室内给排水部分）…………………………………………………18

生态园接管验收表（室外公共设施）……………………………………………………19

生态园接管验收表（小区路灯）…………………………………………………………20

生态园接管验收表（小区围墙）…………………………………………………………21

生态园接管验收表（小区道路）…………………………………………………………22

生态园接管验收表（天台）………………………………………………………………23

生态园接管验收表（楼层公共部分）……………………………………………………24

生态园接管验收表（智能化安防系统）…………………………………………………25

生态园接管验收表（水景工程）…………………………………………………………26

生态园接管验收表（雨水井）……………………………………………………………27

生态园接管验收表（污水井）……………………………………………………………28

生态园接管验收表（管道阀门井）………………………………………………………29

生态园接管验收表（消防井）……………………………………………………………30

生态园接管验收表（变配电室）…………………………………………………………31

生态园接管验收表（保安岗亭）…………………………………………………………32

接管验收移交记录…………………………………………………………………………33

接管验收问题汇总表………………………………………………………………………34

接管验收方案

1.0 方案目的：确保接管验收工作的开展及顺利进行。

2.0 接管验收意义：

2.1 新楼宇的接管验收是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.2 明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法律依据。

3.0 接管验收的条件：

3.1 建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；

3.2 供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；

3.3 有关部门对楼栋、户编号已经确认。

4.0接管验收的内容：

4.1房屋的质量及使用功能检验

4.1.1房屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面。

4.1.2根据设计要求，每栋每层每户逐个房间（包括配套公共设施、设备用房）按设计要求清点物件及进行外观检查。根据情况编制小区房屋质量验收记录表。

4.1.2.1确定物件数据量是否符合，外观上有无损坏；

4.1.2.2房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求；

4.1.2.3主体结构是否有较明显的裂缝，外墙是否有参水现象；

4.1.2.4屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象；

4.1.2.5门窗安装是否牢固，缝隙严密，有无变形，是否灵活，门窗玻璃是否安装牢固；

4.1.2.6屋内墙面是否平整，是否有明显裂缝，油漆、刷浆是否色泽一致，是否有脱落、漏刷现象。

4.2设备及配套设施的质量及使用功能检验

4.2.1设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、采暖、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程。

4.2.2设备及配套设施的验收可分项进行，根据情况编制相关小区的设备设施验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。

4.2.3每项验收时根据设计要求逐一进行检查。

4.2.3.1检验设备设施功能是否符合规定要求（可测试运行应现场检验运行情况）；

4.2.3.2管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活；

4.2.3.3各类配件、支架、管线是否齐全、完好；

4.2.3.3相关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好；

4.2.3.4所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装置。

4.2.3.5对于消防、采暖等须有政府许可的专业部门的验收合格证；

4.2.3.7相关的附属设施如沟、井等符合规定要求。

4.3小区环境工程验收

4.3.1小区环境验收包括小区道路、围墙、停车场、园林绿化工程等；

4.3.2环境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。

4.3.3每项工程根据设计要求逐一进行验收，确定是否符合要求。

4.3.3.1小区内道路、围墙是否完整，是否与主干道相通完整；

4.3.3.2小区内场地是否清理干净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完毕；

4.3.3.3停车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施；

4.3.3.4绿化面积、施工是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害，是否有黄土裸露现象、园林小品是否完好等。

5.0接管验收注意事项：

5.1 接管验收虽然是以竣工验收合格为前提，但接管验收是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。

5.2 接管验收必须坚持合格一项接管一项的原则。

5.3 接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。

6.0 前期准备工作：

6.1 小区竣工验收三个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对小区施工进行跟进，主要了解小区设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、采暖管道线路铺设位置及走向，为入住后的管理维修打基础。

6.2小区竣工验收一个月前，各项目组工作人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，熟悉整个小区的环境，掌握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础。

6.3 根据移交单位申请验收所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制验收所涉及内容的各种表格，并制定验收计划。计划包括验收人员的专业分组、任务分配及验收进度等。

6.4 对验收人员进行培训，统一验收标准、工作方法等。

6.5与开发商联系，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由其人员进行开机运行试验。每组相关施工单位至少有一人陪同。

7.0 验收实施：

7.1各验收小组人员开始按专业分工及标准、计划、设备清单等进行初次验收。对实物的验收，主要验收设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量，核对安装位置等，并作试运行以验证功能。验收过程中，对不合格项（未达验收标准或与设计要求不符），在相关验收表格中做好记录。

8.0 验收后不合格项的处理

8.1初次现场验收结束后，验收小组专业人员对各单项不合格内容进行统计。

8.2验收小组负责人汇总各单项的不合格内容，形成《整改报告》并提交开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

8.3物业公司（管理处）对《整改报告》的整改活动进行跟进，为整改内容的验收做准备。

8.4 验收小组根据开发商约定的日期对整改内容进行验收，并进行记录和统计。由验收小组负责人形成《整改内容复验报告》呈报物业公司总经理。

9.0 验收后的处理工作

9.1 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部的单项验收报告形成综合性验收报告的评定及意见书，呈报物业公司总经理。同时将各不合格项目形成书面报告，呈报公司总经理。

9.2 公司总经理代表物业公司与移交单位进行正式移交，填写《接管验收移交记录》并办理有关手续。

10.0 接管验收的程序：

11.0项目组构架及责任分工：

11.1 验收领导小组组长：物业总经理；副组长：副总经理（二人）。

11.2设备项目组五人、环境设施项目组六人，文件资料组三人，负责人即为组长。

11.3 设备组主要验收内容为：各变配电室及设备、风机、地面各管道阀门井、消防井、供暖设施、中控室及设备、停车场、小区路灯、信报箱、电表、水表及阀门、智能化设备。

11.4 环境组主要验收内容为：房屋室内、房屋公共部位（楼宇标准层、地下室、天台、楼道等）、小区道路、小区围墙、小区沙井、检查井、绿化工程、水景工程、垃圾箱、保安岗亭。

11.5资料组主要验收内容为：房屋产权资料、、政府验收合格资料、工程技术资料（图纸、说明书）等。

12.0 接管验收的标准及职责分工：

12.1 相关标准见《接管验收标准》。

12.2 各组按照具体分工内容，依照有关标准进行接管验收，并做好各项记录和跟进工作。

13.0 接管验收资料要求：

13.1 资料内容见《接管验收资料清单》。

13.2 职责：对接收的资料作好记录，并分类存档。将遗留问题在《接管验收资料遗留问题登记表》进行登记备忘，并在公司行政部归档长期保存。

验收不合格项处理作业指导书

1.0 定 义：未达验收标准或与设计要求不符的内容。

2.0 目 的：维护业主及物业接管单位的利益。

3.0 适用范围：所有接管验收中发现的质量问题。

4.0 方法和过程控制：

接管验收标准

1.0目的：

确保楼宇住用的正常使用功能

2.0内容：

新建房屋的接管验收标准

2.1质量与使用功能的检验

2.1.1主体结构：

a地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b钢筋混疑土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。(GBJ10一钢筋混凝土结构设计规范)。

c木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206(木结构工程施丁及验收规范)中2.I.I条的有关规定。

d砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

e凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJll(建筑抗震设计规范)的有关规定。

2.1.2外墙不得渗水。

2.1.3屋面：

a各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

b平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

c阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、塘沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。

2.1.4楼地面：

a面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

b卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

c木楼地面应平整牢固，接缝密合。

2.1.5装修：

a钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的兖子均应装设铁栅栏。

c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

d门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

e抹灰应表面干整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

f饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

g油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。

2.1.6电气：

a电气线路安装应平整、牢固、顺直，穿墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。

b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

c照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

d电气产品、材料必须是符合有关标准的合格产品。

e “火线进开关，零线进灯头”，插座接线，面对插座时应符合“左零右火，接地在上”的规定。

f开关、插座安装牢固，位置正确，盖板端正，表面清洁，紧贴墙面。

g 电气工程施工完成后，应进行必要的试验。如：电器通电，灯具试亮，开关试控制等。

h工程竣工时应向住户提供配线竣工简图，标明导线规格及暗管走向。

i各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求。

J对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

K除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

2.1.7水、卫、消防：

a管道匝安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。管道试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。应按套安装水表或预留表位。

b各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

c管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

d高位水箱进水管与水井检查口的设置应便于检修。

e卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。不应有跑。冒、滴、漏现象。

e卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

f水泵安装应有减震措施，运行时平稳无较大震动。

g消防设施必须符合GBJl6(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证.

2.1.8附属工程及其它；

a室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJl4(室外排水设计规范)第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

c明沟、散水、落水沟间不得有断裂、积水现象。

d房屋入口处必须做室外道路，井与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e房屋应按单元设置信报箱，其规格，位置须符合有关规定。卸挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通；无阻塞物。

f单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

g群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

接管验收资料清单

一、产权资料

1 项目开发批准报告；

2 规划许可证；

3 投资许可证；

4 土地使用合同；

5 建筑开工许可证；

6 用地红线图。

二、综合竣工验收资料：

1 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

2 建设工程竣工验收证书；

3 公共配套设施综合验收合格证书；

4 供电协议书、许可证；

5 有线电视合格证；

6 通讯设施合格证；

7建筑消防验收合格证书；

8 智能化系统（监控、门禁、对讲、远程抄表等）验收合格证书。

三、施工设计资料：

1 地质报告书；

2 图纸会审记录；

3 设计变更通知单；

4 工程预决算报告书；

5 重要的施工会议纪要；

6 隐蔽工程验收记录；

7 沉降观测记录；

8 钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；

9 新材料、新配件的鉴定合格证书；

10沙浆、混凝土试块试压报告；

11供水的试压报告；

12 其他可能会影响将来管理的原始记录。

四、机电设备资料：

1 设备出厂合格证；

2 设备使用说明书（要求中文）；

3 设备安装、调试报告；

4 设备保修卡、保修协议。

五、：

1 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；

2 已购房的业主的购房合同复印件。

6.0其他：

参与建设该小区的设计，工程监理及所有施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单。

接管验收对各施工单位的基本要求

1、各施工单位验收前先与物业公司签定保修责任书

2、要求供水供电的施工单位每天保障供水和供电。

3、要求各施工单位人员每天按管理处要求的时间准时上下班。

4、要求各施工单位人员听从物业公司的统一协调和安排。

5、要求各施工单位准备充分的人员。

6、要求各施工单位准备好验收用的工器具和材料。特别是打压机。

7、要求各施工单位每天一上班就从物业公司领取不合格项报告并一周内完成整改。

8、完成验收后，要求施工单位及时撤离现场。

接管验收物料准备

接管验收资料移交登记表

生态园接管验收表

类别：室内建筑部分 地址：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：室内电气部分 地址：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：室内给排水部分 地址：

验收人签字： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：室外公共设施 范围：

验收人签字： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：小区路灯 范围：

验收人签字： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：小区围墙 范围：

验收人签字： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：小区道路 范围：

验收人签字： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：天台 地址：

验收人签字： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：楼层公用部分 地址：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：智能化安防系统 范围：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：水景工程 地址：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：雨水井 范围：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：污水井 范围：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：管道阀门井 范围：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：消防井 范围：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：变配电室 地址：

验收人： 验收时间：

生态园接管验收表

类别：保安岗亭 地址：

验收人： 验收时间：

接管验收移交记录

接管验收问题汇总表

验收时间： 年 月 日

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