拍地新玩法!3号线站点旁北滘地块17日开拍,村民坐等收铺租!

从地铁规划上说，这地块占据优势。

该地段处于北滘与乐从、陈村交汇处，距离建设中的地铁3号线美旗站约600米，距离已开通的广佛地铁新城东站约3公里。

△田园风光的水塘

但从配套上看，就没有优势了。

小编到达地块附近时，目之所及就只有：农田、水塘、花木场……真的要啥没啥。（半夜肚痛去买个药都没地儿）

根据地图显示，地块周边有培兴花场、宝树湾花木场、上水香樟基地、上僚市场、上僚小学等，半径1.5公里范围内无新建住宅小区。

△一望无际的树木和花木场

根据规划，该地块分为A、B两区，A区面积为23394.09㎡，B区为20129.24㎡，两区建筑密度均不高于28%，绿地率不低于30%，不设定标高。

本地拍地的方式是首次尝试，为了预防土地市场过热，政府大大真是煞费苦心啊：

加价幅度不低于500万元/次，最高限制总价为119689万元，楼面价约11000元/㎡。

当有报价突破最高限价，转入竞返租阶段，返租款标准从100元/平米/月起开始向上竞价，每次加价幅度为不少于1元/平米/月。

△地块航拍图（王孜硕摄  何颖欣制图）

土地出让文件规定，竞得者须配建计容建筑面积不少于4500㎡的临路首层连续商业用房(以下简称“提留物业”)，并于土地成交之日起42个月内无偿确权给水口股份社，并按照100元/平米/月返租给提留物业（若进入第二阶段竞返租，则按照最后竞得的返租价），设定8年返租期。由竞得者承担返租涉及税费和返租期间的物业管理费、水费、电费等。

房产君翻译一下：

地块拍出之后3年半内，

开发商要把建好的商铺中的首层、临街、连续的铺位

产权转移给水口村。

不管铺位是否能租赁出去，

前8年都要返租给村里

100元/平米/月（或第二阶段竞得的返租价）

还要负责8年里的物业、水电费。

也就是说：

只要这块地拍出

水口股份社未来就能拥有一排临街铺位

水口村民们啥都不用做

就可以参与这批商铺的分红啦！

做个小小的调查

这次的拍地，已然不是单纯拍一块地那么简单了。

本宗地的附加成本包括提留物业建筑成本、8年返租款、交易税费、物业费和水电费等。

倘若突破最高限价，进入竞返租的阶段，开发商在每次报价的时候，都要把这些成本算进去，每一次加价，则整个附加成本都会增加不少。

出让文件隐含一个条件，在8年返租期间，竞得人可以把提留物业用于出租，赚取部分收益。“地块周边以花木场为主，商业发展程度低，前期投入较大，但当整个项目交付后，业主陆续入住，后期租金收益可以弥补返租款支出”，一位业内人士分析认为，8年时间跨度较大，涉及通货膨胀等问题，具体还要看提留物业的运营情况，这部分收支难以预判。

房产君再翻译一下：

项目周边只有花木场和村居

在建成前期，这批商铺很可能是亏本运营的

如果竞返租的价格越高

前期亏本的数额可能越大！

只有等业主入住之后

或潭洲国际会馆举办的大型活动

给地块带来一些客流

才有可能在租金上获利

　　自2015年顺德公布北部一体化战略以来，轨道交通建设、各项市政配套升级如火如荼，2016年顺德更提出把北部片区打造成为广州大学城卫星城的目标。顺德北部片区包含陈村、乐从、北滘三镇，在地理位置上与广州番禺、南海桂城、禅城中心区接壤，是广佛置业热点区域。目前顺德北部片区已经汇聚保利、万科、中海、碧桂园、泰禾、招商、美的、合景等品牌开发商，一手房均价约18000-23000元/㎡。

　　近期，陈村和北滘土地价格不断上涨，纷纷刷新区域新高。3月21日，万科以14.79亿+2.75万㎡配建竞得陈村镇佛陈路金锠(国际)金属交易广场南侧04-08地块，楼面价约13827元/㎡；3月30日，美的地产以19.42亿+14.2万㎡配建夺得北滘新城05-A-04地块，楼面价约15000元/㎡(不计入相关配套建筑成本)。而本次出让的北滘水口村地块距离万科陈村地块行车距离约7公里。

说实话，亲临地块的房产君，真的不知道拍什么好，不是树就是农田，只能说，环境特别纯天然！配套就靠开发商建起来了~

一开始听说是北滘的地块，还以为会特别远，但其实就在佛山新城旁边。

①佛山新城配套的辐射，这块地是能享受到的，只需要驱车前往。（估计没车的人也不会买这儿……）

②地铁三号线水口站或者美旗站，将会成为此项目未来重要的宣传点。

③除非有大范围的规划，否则地块附近，将很长时间保持现有村居+花木场的样子。（真·世外桃源）

如果参考佛山新城的楼价，2万左右，不过人家有现成的广佛地铁，还有多种市政配套，似乎参考的意义不大。

倘若参考一江之隔的陈村，万科及美的新地块，那这块地最高限价楼面11000元/㎡，似乎还真有点抑制地价的意味了。（政府：如果你硬要拍到美的地块1万5的楼面价，那租金那块你要好好算下哦！）

泰禾佛山院子已围蔽动工，具体开售时间待定。据了解，项目占地12万平米，建筑面积约48万平米，主打98-300平米江景超高层洋房 ，220-260平米新中式院落别墅及LOFT公寓。