提问人：萧安石 2024-04-01 16:24:34 浏览：5702
签合同
这一环节，除了签订存量房买卖合同外，市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。涉及费用的，除了房款外，中介费也要明确。
一般来说，中介行业收取中介费的标准为2%，买卖双方各收取1%;由于是卖方市场，因此中介费一般全部由买家承担。目前，物价部门并没有关于中介费收取标准的规定，最终收取多少，由双方协商即可。每套房子因为个体情况不一、中介机构不同，可能会存在差异。作为市民，对中介费有议价权。
需要提醒的是，买方也不可一味追求价格低廉，而应该考察中介的资质、服务水平。
查住房信息
根据新的契税政策，购买家庭二套住房也可享契税优惠。因此，市民购买首套房、二套房，均应查询家庭住房信息。各区地税局窗口开具《家庭住房情况查询申请表》，填验盖章后持表格前往不动产登记部门查询，查询不收费。
提前还贷
如果卖家有贷款未还清，需向银行申请提前还款;银行审核通过后，对卖家发放提前还款预约单。
在这个环节，买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提前还款后，买家应留意卖家的还款凭证、结清证明、还款明细单等。此外，买家也应到银行预审贷款，包括查询个人信用报告等。
缴 税
合肥实行“先税后户”，买卖双方需先在税务局进行缴税，然后到不动产登记部门进行过户。其中，契税方面，目前的标准是，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米以下，按1%税率征收;90平方米以上的，无论是否大于144平方米，均减按1.5%征收;个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税;个人购买家庭三套房的，一律按照4%征收。营业税方面，交易满2年的，营业税免征;未满2年的，按全额5.55%征收。个税方面，可按照全额的1%或者差额的20%征收。
户口迁出及物业费结算
缴税之后，卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外，前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的，则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。
资金托管
大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹集首付款。如果未用于帮卖家提前还贷，则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看，如果是购买家庭首套房，首付需2.5成;如果是购买家庭二套房，首付需4.5成。
过 户
资金托管完成后，双方提交房地产业务受理单，进行二手房买卖登记。这里不动产登记部门将收取如下费用：登记费50元(住宅);手续费3元/平方米;工本费一本免收，两本以上10元/本;印花税5元/本。土地收益金(房改房、经适房等)。按照规定，7个工作日内，产权转移登记完成，新不动产证下发。
贷款
新证下来后，买家可去银行办理他项权证抵押，银行审批。这期间，部分中介趁机收费被广大购房人所诟病。一般来说，银行都会将房产评估作为贷款的前置条件。这时候，买方可以自己到市场上去找房地产评估公司做评估报告，费用大多在一千以内。而如果中介“代办”，评估费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价格，有的高达数千元。
水电煤气过户、验房交房
这个环节双方带起要件即可在相关部门办理，不收取费用。
支取放款
在确认卖方户口迁出、物业费结清、房子验收无问题，水电煤气过户后，买方可同卖方签字，卖方凭借资金托管房款支票，到不动产登记部门支取房子尾款。